Переход на проектное финансирование повлек увеличение себестоимости строительства многоквартирных домов (по оценкам Банка Дом.РФ на 3-7%) и, как следствие, рост цен на жилье от 5-7%, снижение количества сделок на рынке жилой недвижимости.

В настоящее время, помимо общих для всех участников рынка механизмов правовой защиты, для сферы строительства и в, частности, многоквартирной застройки, существуют следующие механизмы:

1. особые процедуры начала строительства многоквартирного дома, получения статуса застройщика, требования строительным декларациям Застройщика, регистрация договоров долевого участия в регистрирующем органе (ст. 4 Закона N 214-ФЗ);
   
   
2. залог прав на земельный участок застройщика (ст. 13 Закона N 214-ФЗ);
   
   
3. специальные неустойки и пени, подлежащие взысканию с застройщиков (ст. 6, 7 Закона N 214-ФЗ);
   
   
4. членство в СРО (Градостроительный кодекс РФ);
   
   
5. взносы в компенсационные фонды саморегулируемой организации ( ст. 55.16 ГрК РФ);
   
   
6. отчисления (взносы) застройщиков в компенсационный фонд ППК "Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства" составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве (ст. 10 Федеральный закон 218-ФЗ);
   
   
7. субсидиарная ответственность бенефициарных владельцев застройщика (ст. 23.2. 214-ФЗ);
   
   
8. дополнительный контролирующий орган - ППК Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства (ст. 23.2. Закона N 214-ФЗ);
   
   
9. обязанность получать заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона №214-ФЗ (Федеральный закон 27.06.2019 г. № 151-ФЗ);
   
   
10. проектное финансирование, применение эскроу-счетов, фактический запрет на бартерные операции (ст. 15.4, 15.5 Закона N 214-ФЗ).
    
    

Отдельные инструменты являются фактически не функционирующими. Так компенсационные фонды СРО, аккумулирующие десятки миллиардов рублей, не используются для целей, предусмотренных при их создании.

Предлагаемые решения:

1. Исключить не работающие или сделать альтернативными по выбору застройщиков механизмы, фактически дублирующие друг-друга;
   
   
2. Изменить условия обращения взыскания на средства компенсационных фондов СРО, сделав их реальным инструментом саморегулирования и защиты от действий недобросовестных членов СРО;
   
   
3. Разработать механизмы, позволяющие снизить финансовую нагрузку на Застройщиков, в целях соблюдения баланса интересов всех участников процесса строительства.
   
   

В ходе работы круглого стола, застройщики отмечают, что проектное финансирование влечет необоснованные дополнительные издержки. В частности, застройщикам предлагаются дополнительные комиссии за резервирование, за открытие аккредитива, за невыборку лимита и т.д. Кроме того, отмечаются случаи предложения "аккредитованных" организаций по подготовке и экспертизе проекта, отчета по выполненным работам, технический надзора и др.

Не определены инструменты защиты застройщиков в условиях невозможности выполнения застройщиком утвержденного плана продаж.

Предлагаемые решения:

1. Разработка регламента рассмотрения банками заявлений застройщиков на получение проектного финансирования, включая перечень документов, сроки рассмотрения, основания для отказа и т.д.

2. Утвердить виды и предельные размеры затрат на дополнительные услуги и комиссии банков.

3. Разработать инструменты защиты застройщиков при невозможности не по вине застройщика выполнить план продаж (не прогнозируемый рост инфляции, ставок по ипотечному кредитованию, снижение покупательской способности, пандемия, действия властей и т.д.)

Согласно п. 6. ст. 15.5 214-ФЗ условиями для перечисления банком застройщику денежных средств, внесенных дольщиками на счет эскроу, являются: наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Соответственно, после фактического завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщику начисляются проценты по кредиту до момента регистрации права собственности на первый объект. Целью Закона N 214-ФЗ является обеспечение гарантий для участников долевого строительства, в том числе обеспечение завершения строительства застройщиком. Наличие разрешения на ввод в эксплуатацию подтверждает принятие государственными органами построенного объекта. Дальнейшие действия, связанные с государственной регистрацией права собственности на объект в большей степени зависят от действий участников долевого строительства по принятию объектов (квартир) и обращению за государственной регистрацией права собственности.

Предлагаемые решения:

1. Внести изменения в п. 6 ст. 15.5 214-ФЗ, оставив единственным условием для раскрытия счетов эскроу, получение застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.
   
   
2. Либо ввести запрет для банков по начислению процентов на период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта до момента раскрытия счетов эскроу.
   
   
3. Либо разработать механизм поэтапного раскрытия счетов эскроу пропорционально объему строительства в зависимости от завершения определенного этапа строительства.
   
   

по приобретенным у физических лиц правам (требованиям) по ДДУ значительных сумм штрафов, неустоек за несвоевременную передачу объекта строительства, а также взыскание значительных денежных компенсаций за допущенные при проектировании и строительстве нарушения, превосходящие затраты, которые понес бы застройщик при их самостоятельном устранении. При этом, полученные таким способом средства направляются не на устранение допущенных недостатков, не перечисляются в полном объеме физическим лицам, вступившим права (требования) по ДДУ, а составляют прибыль таких "коллекторов".

По данным информационных агентств ТАСС и РБК в 2018 году арбитражные суды удовлетворили более 2,7 тыс. исков, связанных со взысканием неустоек по ДДУ, на сумму 3,6 млрд руб. По состоянию на сентябрь 2019 г. из поданных в удовлетворено более 1 тыс., по ним застройщики должны заплатить дольщикам и их представителям 2,9 млрд руб.

Предлагаемые решения:

1. Содействовать принятию изменений в 214-ФЗ изменений в части ограничений по размеру неустоек и штрафов при уступке индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу прав требования неустойки, штрафа (пени) по договору, заключенному гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд. Законопроект № 787700-7 "О внесении изменения в статью 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":
   
   

«6. В случае уступки индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу прав требования неустойки, штрафа (пени) по договору, заключенному гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к отношениям, вытекающим из данного договора не применяются условия о размере неустойки, установленные для граждан статьями 6 и 9 и положения части 9 статьи 4 настоящего Федерального закона.»

1. Предложить введение альтернативного варианта ограничения: неустойка, взыскиваемая с застройщика в пользу ИП или юридического лица, получивших право от участника долевого строительства, не должна превышать сумму, полученную участником долевого строительства от таких ИП или юридического лиц, более, чем на 5%.
   
   
2. Внести в Закон N 214-ФЗ изменения в части обязательного досудебного обращения дольщика за устранением недостатков к застройщику, в том числе определить разумные сроки для устранения недостатков застройщиком.
   
   
3. Рассмотреть возможность разработки механизма возмещения данных штрафных санкций, связанных с предъявлением требований по качеству передаваемых объектов от дольщиков из компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств СРО, что соответствует цели его создания.
   
   

На февраль 2020 года в перечень банков, соответствующих критериям (требованиям), установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» включено 95 банков.

Предлагаемые решения:

1. следует рассмотреть возможность снижения критериев, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697, позволяющих привлечь в данный сегмент рынка большее количество конкурирующих финансово-стабильных банков;
   
   
2. возможность перевода эскроу-счетов в случае рефинансирования целевого кредита другим уполномоченным банком (Разъяснения ЦБ РФ 19.12.19 г. о переводе счетов эскроу в другой уполномоченный банк, который предоставил кредит застройщику содержат указания о невозможности такого перевода);
   
   
3. возможность снижения доли собственных средств девелоперов до 5% (Постановление Правительства РФ от 11.06.2018 N 673).